Realizacja marzenia o posiadaniu własnego domu jednorodzinnego rozpoczyna się na długo przed wejściem ekipy budowlanej na plac budowy. Pierwszym etapem jest uzyskanie stosownych pozwoleń, na mocy których budowa może się rozpocząć.
Niestety, dla większości inwestorów etap ten stanowi istną drogę przez mękę. Ułatwieniem procesu budowlano-inwestycyjnego była nowelizacja Prawa Budowlanego z czerwca 2015 r. Obecnie trwają prace nad Kodeksem urbanistyczno-budowlanym, który ma przynieść jeszcze więcej uproszczeń.
Budowa domu jednorodzinnego rozpoczyna się od koniecznych formalności.
W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy teren, na którym znajduje się działka pod budowę, został ujęty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy też nie. Plan, dostępny we właściwym dla danej lokalizacji urzędzie gminy, określa czy na danym terenie możliwa jest zabudowa jednorodzinna. Wskazuje także, jaka powinna być dopuszczalna powierzchnia zabudowy oraz jakie gabaryty może mieć budowla. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uwzględnione są również zakazy wynikające m.in. z przepisów dotyczących ochrony środowiska.
W przypadku, gdy dla danego terenu nie ma opracowanego takiego planu, inwestor powinien zgłosić się do stosownego organu administracji państwowej – wójta, burmistrza, prezydenta miasta – z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja taka ważna jest bezterminowo, ale jeżeli w międzyczasie opracowany zostanie dla danego terenu mpzp, jej ważność wygasa.
W niektórych przypadkach może się okazać, że poza wypisem z mpzm lub decyzją o warunkach zabudowy konieczne będzie uzyskanie dodatkowych pozwoleń, opinii. Pozwolenie na prowadzenie robót będzie konieczne w sytuacji, gdy działka znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Po stosowny dokument należy się udać do wojewódzkiego konserwatora zabytków.
W przypadku, gdy działka jest zadrzewiona, konieczne do tej pory było uzyskanie pozwolenia na wycinkę drzew, od 1.01.2017 nie jest ono wymagane, ale tylko w przypadku , gdy nie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej na działce. Pozwolenie wodno-prawne będzie konieczne wtedy, gdy planowana inwestycja może w jakikolwiek sposób wpłynąć na gospodarkę wodną okolicy.
Pozwolenie czy zgłoszenie
Od 2015 roku rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego możliwe jest na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy domu. Celem wprowadzonych zmian było uproszczenie i przyśpieszenie procesów związanych z uzyskiwaniem zgody. Zarówno w przypadku zgłoszenia budowy, jak i pozwolenia na budowę inwestor powinien dostarczyć komplet wymaganych dokumentów: 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, pozwoleniami, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. W przypadku zgłoszenia organ administracji państwowej ma 30 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu. Jeżeli w tym czasie nie pojawią się żadne zastrzeżenia ze strony urzędu mamy „milczącą zgodę”, która oznacza zgodę na rozpoczęcie budowy. Ważne jest to, aby budowę rozpocząć w ciągu 3 lat, po tym terminie „milcząca zgoda” traci moc i całą procedurę musimy przejść od początku.
W przypadku wystąpienia o pozwolenie na budowę urząd ma 65 dni na podjęcie decyzji, która również jest ważna przez 3 lata.
Nie wszystkie inwestycje można rozpoczynać na podstawie zgłoszenia. Dla niektórych konieczne jest uzyskanie pozwolenia. Dotyczy to m.in. tych nieruchomości, których obszar oddziaływania wykracza poza granicę działki, a także tych, które znajdą się na terenie objętym np. ochroną przyrody.
Nowelizacja z 2015 roku wprowadziła także dodatkowe ułatwienia: brak konieczności dołączania do obiektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu, o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i in.
Od 1.01.2017 wprowadzono także obiekty i roboty budowlane, na które nie są obecnie potrzebne żadne formalności np: budowa i przebudowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej (parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m), budowa zjazdów z dróg powiatowych i gminnych , budowa przepustów o średnicy do 100 cm , budowa przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m², przebudowa budynków, których budowa wymaga pozwolenia na budowę, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, przebudowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przebudowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2
Od 1.01.2017 roku część obiektów, które do te pory wymagały pozwolenia na budowę, obecnie dostępne są na zgłoszenie z projektem budowlanym np.: budowa wiat o powierzchni zabudowy do 35 m², przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.
Kolejne ułatwienia w roku 2017
Jeszcze więcej ułatwień w procesie budowy domu jednorodzinnego może pojawić się w drugiej połowie 2017 r., po wejściu w życie przepisów Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Jego celem ma być skrócenie oraz uproszczenie procesu budowlano-inwestycyjnego oraz likwidacja zbędnych procedur. Według powstającego Kodeksu inwestycja miałaby się rozpocząć na podstawie decyzji wraz z rozstrzygnięciem o lokalizacji, którą stosowny urząd wydawałby na podstawie wniosku o zgodę inwestycyjną bez konieczności dołączania projektu technicznego.
Zdjęcie: Internom
